HFK im China Club Berlin: Politik trifft auf Wirtschaft

Wirtschaftssenatorin Ramona Pop mit Gastgeber Ernst Wilhelm von HFK Rechtsanwälte

Die Kanzlei HFK hat zu Open Gate Berlin eingeladen und die Berliner Wirtschaftssenatorin Ramona Pop stellte sich dort kritischen Fragen von hochrangigen Vertretern der Berliner Wirtschaft. Dabei ging es unter anderem um die Forderung nach mehr Entwicklung von Flächen für Gewerbe- und Wohnungsbau und die Verbesserung von Infrastruktur und Verwaltung. Aus der Immobilien- und Bauwirtschaft gab es aber auch Anregungen und Angebote zum weiteren Erfahrungsautausch. Gastgeber dieser lebhaften Diskussionsrunde im kleinen ausgesuchten Kreis ist der Jurist Ernst Wilhelm, Baurechtsexperte bei HFK Rechtsanwälte in Berlin. Open Gate Berlin ist eine Veranstaltungsreihe der HFK, die den offenen persönlichen Dialog zwischen Wirtschaft und Politik fördert und regelmässig im renommierten China Club Berlin stattfindet.

Liberale Immobilienrunde vor der Bundestagswahl

Alexander Graf Lambsdorff und Ernst Wilhelm, HFK Rechtsanwälte und Vorstand der Liberalen Immobilienrunde

Zu Beginn der heißen Phase im Wahlkampf zur Bundestagswahl war Alexander Graf Lambsdorff, Vizepräsident des Europäischen Parlaments und Mitglied des Präsidiums der FDP, Gast der Liberalen Immobilienrunde. In der Deutschen Parlamentarischen Gesellschaft erklärte der Spitzenpolitiker der FDP in Berlin die Politik seiner Partei. Ziel der FDP seien unter anderem steuerliche Erleichterungen bei dem Erwerb von Wohneigentum, sollte es zu einer Regierungsbeteiligung kommen. Graf Lambsdorff gab zudem interessante Hintergründe zur außenpolitischen Lage. Die Liberale Immobilienrunde bietet regelmässig hochrangigen Vertretern des Bau- und Immobilienbereichs eine Plattform für Austausch und Kontakte.

Liberale Immobilienrunde in den Räumen der Parlamentarischen Gesellschaft in Berlin
Ernst Wilhelm, HFK Rechtsanwälte und Vorstand der Liberalen Immobilienrunde mit Frank Schmeichel, Verleger (li.)und Thomas Klein, baurechtaktuell.de (re.) / Fotos: Dirk Lässig

Beim Bauen zählt Bargeld nichts – Gewinn wird immer weniger nur in Euro und Cent bemessen

Schon allein wegen der hohen Beträge erfolgt der Zahlungsverkehr auf Baustellen bargeldlos. Das gilt für die Abwicklung zwischen Bauherr und Unternehmer, als auch für die Bezahlung der gewerblichen Kräfte auf der Baustelle.

Durch die Einführung des Vergaberechtes vor mehr als 20 Jahren ist die Bauindustrie auch weitestgehend den schlechten Ruf der zweifelhaften „Barzahlung“ zum Erhalt öffentlicher Bauaufträge losgeworden. Im B2B-Segment findet zudem kein Austausch geldwerter Leistungen unter Umgehung der Umsatzsteuer statt.

Gleichwohl kann mit dem Verlust des Bargeldes eine vielleicht zunächst nur mittelbar wahrnehmbare und schleichende Erosion des Mantras der Vergütung als alleinige Gegenleistung für die Bauleistung einhergehen.

Schon heute spielen weitere geldwerte Faktoren als nur der Preis, bei den Auftragsentscheidungen eine Rolle: Das sind beispielsweise eine klare und faire Vertragsgestaltung, eine ordentliche Planung und Leistungsbeschreibung, die Bereitschaft Risiken zu definieren und gegebenenfalls aufzuteilen, die Bonifizierung durch Partizipation an Gewinnen, etwa als Bonus für eine termingerechte Ausführung.

Diese nicht direkt in einen festen Euro-Betrag mündenden Faktoren stellen letztlich für den Unternehmer geldwerte Vorteile dar. Zudem kommen immaterielle Anreize hinzu, wie etwa Zufriedenheit der Mitarbeiter, Motivation der Mitarbeiter bei kooperativer und nicht konfrontativer Projektabwicklung, die Bereitschaft, Probleme zu lösen und nicht nur zu verwalten.

Der dem Bauvertragsrecht anhaftende Antagonismus zwischen Geld und Leistung – viel Geld für wenig Leistung oder wenig Geld für viel Leistung – wird zunehmend von anderen Faktoren abgelöst. Was immer mehr zählt ist nicht der Profit in Euro und Cent, sondern auch der qualitative Gewinn für das Unternehmen, der sich nicht in Euro aufzählen lässt.

Ernst Wilhelm ist Rechtsanwalt und Baurechtsexperte in der Kanzlei HFK Rechtsanwälte, www.hfk.de

HFK Rechtsanwälte sind Deutschlands beste Anwälte 2017

    

Im Rahmen eines aktuellen Ratings „DEUTSCHLANDS BESTE ANWÄLTE 2017“ wurden die HFK Rechtsanwälte Horst Franke, Bernd Knipp und Ernst Wilhelm von Handelsblatt und dem US-Verlag Best Lawyers zu Deutschlands besten Anwälten 2017 im Rechtsgebiet Baurecht gekürt.

Die HFK Anwälte sehen darin eine große Bestätigung ihrer Arbeit und der besonderen Art und Weise der gesamten HFK Kanzlei sehr praxisnah Lösungen zu finden. Hoher persönlicher Einsatz und eine enge Bindung an die Mandanten zeichnen die HFK Rechtsanwälte schon immer aus und sind die Grundlage für erfolgreiche Rechtsberatung bei anspruchsvollsten und schwierigsten Projekten, die wegen ihrer Bedeutung oft auch im Fokus der Öffentlichkeit stehen. Spezialisiert ist die Kanzlei dabei unter anderem auf die baubegleitende Rechtsberatung, ein originäres HFK Produkt, das Konflikte und Probleme bereits im Vorfeld vermeidet. HFK Anwälte arbeiten flächendeckend von verschiedenen Standorten in allen deutschen Regionen.

www.hfk.de

 

Vorkaufsrecht der Bezirke ist rechtlich angreifbar

Das Städtebaurecht räumt Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht an Grundstücken ein, das dazu dienen soll, städtebauliche Ziele besser umsetzen zu können. Die Berliner Landespolitik hat dieses Recht bereits vor einiger Zeit als Mittel entdeckt, um Milieuschutzgebiete vor politisch unerwünschten Veränderungen zu bewahren. Besondere Brisanz hat das deshalb, weil das Vorkaufsrecht, anders als im Bürgerlichen Recht, nicht zwingend an den vertraglich vereinbarten Kaufpreis geknüpft ist. Vielmehr verschafft das Baugesetzbuch der Gemeinde die Möglichkeit, das Grundstück zu dem gutachterlich zu ermittelnden Verkehrswert zu erwerben. Dem Verkäufer bleibt in einer solchen Situation häufig nur noch die Möglichkeit vom Kauf zurückzutreten, will er das für ihn schlechte Geschäft vermeiden. Gerichtliches Vorgehen kann hier Erfolg haben, wie eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin zeigt. Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg wollte mit einem Vorkaufsrecht verhindern, dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) mehrere Wohnhäuser in einem Milieuschutzgebiet an einen Privateigentümer verkauft. Nach der Entscheidung des Bezirks sollte die Gewobag, die kaufen sollte, für das Grundstück den unter dem Kaufpreis liegenden Verkehrswert bezahlen. Vor dem Landgericht Berlin hatte der Bezirk damit keinen Erfolg: Nicht nur die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst, sondern auch die Herabsetzung des Kaufpreises sind an enge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Insbesondere muss der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert erkennbar und deutlich überschreiten. Daran fehlte es hier. Auch wenn das letzte Wort voraussichtlich erst in einer höheren Instanz gesprochen wird, so verdeutlicht die Entscheidung des Landgerichts dennoch die hohen Hürden, mit denen das Vorkaufsrecht verbunden ist.

Von Ernst Wilhelm, Jurist bei HFK Rechtsanwälte in Berlin, www.hfk.de

Lesen Sie dazu mehr in der kommenden Ausgabe der BerlinBoxx, www.berlinboxx.de

Energieeffizientes Bauen lohnt sich, ist aber rechtlich komplex

Energiesparendes Bauen ist technisch anspruchsvoll. Es erfordert eine durchdachte Planung, die Beteiligung zahlreicher Spezialisten und den Einsatz innovativer Methoden. Mit den gestiegenen  technischen Herausforderungen steigt die rechtliche Komplexität.

Die Anforderungen der Energieeinsparverordnung an Neubauten sind längst im juristischen Alltag angekommen. Das betrifft nicht nur die Nachweise, die der Bauherr mit dem Bauantrag vorzulegen hat. Auch bei der Gestaltung der Vertragsverhältnisse muss die Energieeffizienz bedacht werden, um spätere Auseinandersetzungen über mögliche bauliche Defizite zu vermeiden. Bauherren sind daher gut beraten, von Anfang an klare Verantwortlichkeiten zu vereinbaren und einzuhaltende Standards vorzugeben. Neue Impulse wird das geplante Gebäudeenergiegesetz bringen, mit dem nach dem Scheitern im Koalitionsausschuss allerdings erst in der nächsten Legislaturperiode zu rechnen ist.

Vielschichtige Rechtsfragen wirft auch die energetische Sanierung bestehender Gebäude auf. Vorgaben des Wärmeschutzes lassen sich häufig nur schwer unter Beibehaltung der ursprünglichen Gebäudedimensionen verwirklichen, so dass beispielsweise die nachträgliche Dämmung von Dach und Fassade die baurechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens beeinträchtigen kann. Berlin hat hierfür einige Erleichterungen geschaffen: So privilegiert die Anfang 2017 in Kraft getretene Novellierung der Bauordnung für Berlin bestimmte Vorbauten, die zum Zwecke der Energieeinsparung angebracht werden, bei der Berechnung notwendiger Abstandsflächen. Zudem erlaubt das Berliner Nachbarrechtsgesetz sogar einen Überbau des Nachbargrundstücks, wenn ein Bestandsgebäude nachträglich gedämmt werden soll. Durch eine vorausschauende fachliche und rechtliche Begleitung können derartige Spielräume genutzt und mögliche Konflikte bewältigt werden.

Von Ernst Wilhelm, Jurist bei HFK Rechtsanwälte in Berlin, www.hfk.de

Neues Bauvertragsrecht: Expertengespräch mit Ernst Wilhelm

Der Bundestag hat das neue Gesetz zum Bauvertragsrecht verabschiedet. Geregelt werden ab dem 1. Januar 2018 unter anderem ein Widerrufsrecht, Pflicht zur Baubeschreibung, Festlegung der Bauzeit, Abschlagszahlungen und Nachweise. Zu den Änderungen und Folgen unser Expertengespräch mit Rechtsanwalt Ernst Wilhelm von HFK Rechtsanwälte in Berlin.

                

Herr Wilhelm, Sie sind ein erfahrener Anwalt für Baurecht, war eine gesetzliche neue Regelung des Bauvertragsrechtes überhaupt notwendig?

Darüber lässt sich lange streiten. Neben den bisherigen werkvertraglichen Bestimmungen des BGB gibt es seit fast 100 Jahren die Verdingungsordnung für Bauleistungen, VOB/ B, die in relativ ausgewogener Weise speziell auf die Rechte und Pflichten der Bauvertragsparteien eingeht. Zu begrüßen ist allerdings die Aufnahme von Verbraucherschutzregelungen beim Bauvertrag und die Neuregelung des Architekten- und Ingenieurvertrages.

Meinen Sie, dass die Streitigkeiten am Bau durch die neuen Regelungen abnehmen werden?

Wohl kaum. Hauptursache aller Streitigkeiten am Bau ist eine mangelhafte Leistungsbeschreibung. Im Verbraucherbauvertrag ist nun die Pflicht vorgegeben, eine Leistungsbeschreibung zu erstellen. In welcher Tiefe und Genauigkeit die Leistungsbeschreibung jedoch erstellt werden muss, ist nicht näher geregelt.

Das nach der VOB/B, die bei fast allen Nichtverbraucherbauverträgen Anwendung findet, ausgestaltete Anordnungsrecht des Bauherrn wurde als unausgewogen und nachteilhaft für den Unternehmer angesehen. Das neue Bauvertragsrecht hat das Anordnungsrecht zugunsten des Bestellers übernommen, allerdings in den Folgen abgemildert, vor allen Dingen was die finanzielle Vorleistung angeht. Komplettiert wird das Ganze durch neu geschaffene einstweilige Verfügungsverfahren (Schnellverfahren) vor eigens neu gegründeten Spezialbaukammern, die schnell Streitfragen klären sollen.

Wo sehen Sie zusätzlichen Zündstoff, der bisher nicht Gegenstand baurechtlicher Streitigkeiten war?

Bei streitigen Nachträgen kann der Unternehmer 80% der streitigen Vergütung für den Nachtrag vor Ausführung verlangen. Das war bisher nicht der Fall. Diese Regelung, die eigentlich als wohlmeinende Regelung gegenüber den Unternehmen gedacht war, trifft auch Generalunternehmer hart, die sich ihrerseits entsprechenden Ansprüchen der Nachunternehmer ausgesetzt sehen. Erfahrungsgemäß sind Nachträge der Höhe nach, wenn sie gestellt werden, immer zu hoch, sodass 80% im Regelfall auch schon zu viel bei einer streitigen Höhe sein dürften. Es ist zu vermuten, dass mit dieser Regelung erheblicher Missbrauch betrieben wird.

Was ist an den Neuerungen gut?

Baustreitigkeiten vor den staatlichen Gerichten dauerten bisher viel zu lange und waren zum Teil nicht mehr justiziabel. Durch das einstweilige Verfügungsverfahren vor neu geschaffenen Spezialkammern besteht nun die begrüßenswerte Möglichkeit in relativ kurzer Zeit streitige Einzelaspekte, wie etwa bestimmte streitige Nachtragsansprüche, schnell zu klären. Das hilft, Konflikte rechtzeitig zu entschärfen.

Mehr Mut und neue Wege – der neue Senat kann Berlins Probleme lösen

Der neue Berliner Senat will die „Baukultur auf breiter Ebene fördern“. Mehr Wohnungen, Sanierung von Schulen und Kitas, bessere Infrastruktur, wie Straßen und Brücken. Wenn es nicht nur bei Versprechen bleiben soll, dann muss sich allerdings einiges ändern.

In der Senatsbauverwaltung fehlen zwei wichtige Voraussetzungen: Personal und Geld. Durch den massiven Stellenabbau der vergangenen Jahre dauert die Bearbeitung von Anträgen viel zu lange und mit etlichen Planungen wurde noch nicht mal begonnen.

Um die Probleme der Stadt aber richtig zu lösen muss auch strukturell einiges verändert werden. Das Vergaberecht braucht Lockerungen, wie etwa Rahmenverträge für bestimmte Maßnahmen im Straßenbau, auf deren Grundlage dann Einzelabrufe ohne langwieriges Vergabeverfahren erfolgen können.

Es müssen Anreize für schnelleres und terminsicheres Bauen geschaffen werden, wie dies bei der Sanierung der Avus bereits erfolgreich praktiziert wurde.

Durch den Einsatz von Partnering-Verfahren können schon in einer frühen Phase der Planung die Bauunternehmen hinzugezogen werden. Die jeweilige Bauaufgabe kann dadurch bereits im Vorfeld vollständig und möglichst fehlerfrei abgebildet werden. Damit haben Vergaben eine sicherere Grundlage. Das bestehende Vergaberecht bietet für diese Verbesserungen schon jetzt mehr Möglichkeiten als allgemein bekannt.

Bei dem einfachen und mittleren Wohnungsbau kann die Verwendung von standardisierten Modulbauverträgen ein sicheres Kosten- und Terminmanagement ermöglichen.

Es braucht aber auch mehr Mut und Entschlossenheit bei Politik und Verwaltung, um größere und schwierige Infrastrukturprojekte anzugehen. Ansporn können erfolgversprechende Beispiele sein, wie etwa die mehrjährige Mediation am Landwehrkanal. Dort bekam man die Interessen aller Beteiligten unter einen Hut und konnte dann sogar noch die erwarteten Baukosten senken.

Berlins Probleme sind lösbar, aber der neue Senat muss dafür mutig neue Wege gehen. Von ihm müssen Impulse und Motivation ausstrahlen. Dazu gehört auch mehr Vertrauen und ein größerer Handlungsspielraum für die Senatsbauverwaltung.

Von Ernst Wilhelm, Jurist bei HFK Rechtsanwälte in Berlin, www.hfk.de