Autor: Redaktion Berlin

BGH: Kein Ersatz fiktiver Mängelbeseitigungskosten beim Werkvertrag

Eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs bringt Veränderungen für die Berechnung des Schadensersatzes beim Werkvertrag. Bislang galt: Hat der Unternehmer ein mangelhaftes Werk erstellt, kann der Besteller abgesehen von den weiteren Mängelrechten wie Nacherfüllung, Rücktritt und Minderung auch Schadensersatz verlangen. Den zu ersetzenden Schaden konnte er nach der bislang herrschenden Auffassung anhand derjenigen Kosten berechnen, die für die Beseitigung des Mangels entstehen – unabhängig davon, ob er den Mangel tatsächlich beheben lässt oder aber das Werk mangelhaft belässt und beispielsweise veräußert.

 

Mit einem aktuellen Urteil vom 22. Februar 2018, Az. VII ZR 46/17, hat der Bundesgerichtshof diese Sichtweise aufgegeben. Künftig ist Folgendes zu beachten: Beseitigt der Besteller den Mangel nicht, kann er den Schaden nicht mehr anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten berechnen. Stattdessen ist ein Vergleich anzustellen, welchen Wert das Werk mit und ohne den Mangel hat; die Differenz stellt den Schaden des Bestellers dar. Maßgeblich für diese Betrachtung ist die zwischen den Parteien vereinbarte Vergütung für das mangelfreie Werk. Sie bildet die Obergrenze des Schadensanspruchs. Lässt der Besteller das Werk allerdings tatsächlich reparieren, kann er weiterhin die tatsächlichen Reparaturkosten als Schaden geltend machen, wobei er auch das Recht hat, einen Vorschuss für die voraussichtlich entstehenden Kosten zu verlangen. Betrifft der Mangel ein Bauwerk, stehen diese Rechte dem Besteller auch gegenüber dem Architekten zu, wenn dessen Planungs- oder Überwachungsfehler den Mangel des Bauwerks verursacht haben.

 

Der Bundesgerichtshof begründet die Entscheidung damit, welche Vermögensnachteile der Besteller durch das mangelhafte Werk erleidet. Danach tritt ein Vermögensverlust in Höhe der Mängelbeseitigungskosten erst dann ein, wenn der Mangel tatsächlich behoben wird. Solange das nicht geschieht, ist der Besteller nur insoweit in seinem Vermögen beeinträchtigt, wie das mangelhafte Werk hinter der geschuldeten Leistung zurückbleibt, also das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gestört ist. Diese Erkenntnis setzt der Bundesgerichtshof nun konsequent bei der Schadensberechnung um.

 

Von Dr. Sebastian Conrad, HFK Rechtsanwälte, www.hfk.de

HOAI auf dem europarechtlichen Prüfstand

Von Thomas J. Michalczyk, HFK Rechtsanwälte.

Die Europäische Kommission hat am 23.06.2017 Klage gegen die Bundesrepublik Deutschland eingereicht mit dem Ziel, feststellen zu lassen, dass die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) nicht europarechtskonform ist. Nach Auffassung der Kommission stellt das System von Mindest- und Höchstpreisen für Leistungen von Architekten und Ingenieuren eine Beschränkung der europarechtlich verankerten grenzüberschreitenden Niederlassungsfreiheit dar. Die preisrechtliche Bindung der HOAI erschwere es Architekten und Ingenieuren aus dem EU-Ausland, sich in Deutschland niederzulassen, weil sie gehindert sind, ihre Leistungen außerhalb des zugelassenen Preisrahmens anzubieten und mit etablierten Anbietern in Wettbewerb zu treten. Sie würden daran gehindert, Leistungen gleicher Qualität zu niedrigeren Preisen und Leistungen höherer Qualität zu höheren Preisen zu erbringen.

Diese Beschränkungen sollen nach dem Willen der Kommission zukünftig entfallen. Daher hat die Europäische Kommission im Jahr 2015 das Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland eingeleitet. In diesem Verfahren hat die Bundesregierung die mit den zuständigen Berufsverbänden abgestimmte Auffassung vertreten, diese Beschränkung sei gerechtfertigt. Insbesondere die Mindestsätze seien erforderlich, um einen für die Planungsqualität schädlichen Preiswettbewerb zu dämpfen. Die Europäische Kommission folgt dieser Argumentation nicht und hat daher nunmehr die Klage eingereicht. Derzeit wird mit einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes Ende des Jahres 2018/Anfang 2019 gerechnet.

Fällt die Wertgrenze für Nichtzulassungsbeschwerden?

Von Dr. Sebastian Conrad, HFK Rechtsanwälte.

§ 26 Nr. 8 EGZPO sieht in der derzeit geltenden Fassung vor, dass die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision in Zivilsachen i. d. R. nur zulässig ist, wenn der Beschwerdewert 20.000 Euro übersteigt. Die Regelung ist bis zum 30. Juni 2018 befristet. Eine Verlängerung ist angesichts der gegenwärtigen politischen Situation auf Bundesebene nicht abzusehen. Fällt die Wertgrenze, könnte die Zahl der Nichtzulassungsbeschwerden, die vor den Bundesgerichtshof gebracht werden, sprunghaft ansteigen. Manche Stimmen warnen bereits vor einer massiven Überlastung des Bundesgerichtshofs. Gleichzeitig darf aber nicht übersehen werden, dass die Wertgrenze für Nichtzulassungsbeschwerden einen systemwidrigen Fremdkörper im Zivilprozessrecht darstellt. Seit der ZPO-Reform des Jahres 2001 findet die Revision nur noch statt, wenn sie wegen grundsätzlicher Bedeutung, zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen wird (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Fragen der Entscheidungsrichtigkeit im Einzelfall spielen dafür nur noch eine untergeordnete Rolle. Im Vordergrund stehen vielmehr Belange der Allgemeinheit. Der Wegfall der Wertgrenze, die ohnehin ursprünglich nur als eine Übergangsregelung bis zum Ende des Jahres 2006 gedacht war, vom Gesetzgeber aber immer wieder verlängert wurde, wäre daher nur folgerichtig.

Baurecht: § 642 BGB umfasst nur Mehrkosten, die während des Annahmeverzugs entstanden sind

Mit Urteil vom 26. Oktober 2017 – VII ZR 16/17 hat der Bundesgerichtshof einen seit Jahren bestehenden Meinungsstreit über den Anwendungsbereich des § 642 BGB zu Lasten der Unternehmer entschieden. Danach gilt: § 642 BGB umfasst nur Mehrkosten, die während des Annahmeverzuges entstanden sind. Für Mehrkosten, die erst nach Beendigung des Annahmeverzuges entstanden sind, kann somit keine Entschädigung auf der Grundlage von § 642 BGB verlangt werden. Die Entscheidung ist für die Baupraxis von erheblicher Bedeutung. Führt beispielsweise ein Annahmeverzug des Auftraggebers, der im Sommer bereits beendet ist, dazu, dass ursprünglich für den Herbst vorgesehene Arbeiten mit erhöhtem Aufwand im Winter durchgeführt werden müssen, so entsteht der Mehraufwand zwar als Folge des Annahmeverzugs, aber eben erst nach seinem Ende. Diese Fälle wurden nach früher vertretener Sichtweise von § 642 BGB erfasst. Nach der jetzt ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs bietet § 642 BGB keine Anspruchsgrundlage mehr für eine Entschädigung des Unternehmers. Gerade Mehrkosten auf Grund von Bauzeitennachträgen, die vielfach erst nach Beendigung der Behinderung und damit nach Beendigung des Annahmeverzuges entstehen, können nun nicht mehr auf der Grundlage von § 642 BGB kompensiert werden. Dem Unternehmer bleiben damit meist nur noch Schadensersatzansprüche nach § 6 Nr. 6 Satz 1 VOB/B oder nach § 280 Abs. 1, § 286 BGB, Mehrvergütungsansprüche im Falle einer Anordnung und der Anspruch auf Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage. Ob deren jeweilige Voraussetzungen vorliegen, hängt aber stets von den Umständen des Einzelfalls ab.

Von Ernst Wilhelm

Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen per se unwirksam

Mietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich abgeschlossen werden (§ 550 BGB). Diese für den sicheren Bestand langfristiger Mietverträge maßgebliche und nicht abdingbare Vorschrift schließt nach dem Urteil des BGH vom 27. September 2017 (XII ZR 114/16) zugleich aus, dass die Mietvertragsparteien eine wechselseitige Verpflichtung begründen können, etwaige   Schriftformmängel zu heilen, anstatt darauf die Kündigung zu stützen.

Mietverträge, die einen Schriftformmangel aufweisen, können somit jederzeit mit gesetzlicher Frist von jeder der Vertragsparteien gekündigt werden. Nur ausnahmsweise stehen Treu und Glauben einer solchen ordentlichen Kündigung entgegen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich – nicht unter Einhaltung des Regelung des § 550 BGB – getroffene Abrede, die ausschließlich für diese Mietvertragspartei vorteilhaft ist, allein deshalb, weil gegen die Schriftform verstoßen wurde, dazu nutzt, sich von einem ihr lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

Einmal mehr muss strengstens auf die Einhaltung der Schriftform geachtet werden – beim Abschluss von Mietverträgen und ihren Nachträgen ebenso wie bei der rechtlichen Due Diligence im Rahmen von Immobilientransaktionen.

Von Franz-Josef Koch

 

Verjährung droht für Rückforderung unzulässiger Bearbeitungsgebühren bei Unternehmerdarlehen

In zwei Entscheidungen (XI ZR 348/13 und XI ZR 17/14) vom 28. Oktober 2014 erklärte der BGH Bearbeitungsgebühren in Verbraucherdarlehen für unzulässig.

Diese Rechtsprechung dehnt der BGH in zwei weiteren Entscheidungen vom 04. Juli 2017 (XI ZR 562/15 und XI ZR 233/16) auf die Fälle aus, in denen der Darlehensnehmer kein Verbraucher, sondern ein Unternehmer ist.

Formularvertraglich (d.h. wenn die Regelung nicht individuell zwischen dem Unternehmen und dem Kreditinstitut verhandelt wurde) erhobene, laufzeitunabhängige „Bearbeitungsentgelte“ bzw. „Bearbeitungsgebühren“ für den Vertragsschluss sind demnach unwirksam und müssen seitens der Banken auf Verlangen zurück bezahlt werden.

Doch Vorsicht, Eile kann geboten sein, denn die Verjährung möglicher Ansprüche tritt drei Jahre nach Vertragsschluss zum Jahresende eine (BGH, Urteil vom 28. Oktober 2014, AZ: XI ZR 348/13). Das bedeutet, Unternehmer zu Unrecht erhobene Kreditbearbeitungsgebühren (zzgl. der aufgelaufenen Zinsen) für seit dem 1. Januar 2014 geschlossene Darlehensvertrag zurück verlangen können.

Betreffend Vertragsschlüsse des Jahres 2014 tritt allerdings zum 31.12.2017 Verjährung ein. Insofern ist Eile geboten!

Von Franz-Josef Koch

 

 

 

 

Preisrechtskommentar von Michaelis/Rhösa hat mit Dr. Marc Pauka neuen Herausgeber

Heidelberg/Frankfurt. Der Kommentar „Preisbildung bei öffentlichen Aufträgen“ hat einen neuen Herausgeber: Dr. Marc Pauka übernimmt das renommierte Werk zum öffentlichen Preisrecht, das in der Verlagsgruppe Hüthig Jehle Rehm GmbH unter der Verlagsmarke r. v. decker erscheint.

Dr. Marc Pauka

Die Loseblattsammlung zur „Verordnung PR Nr. 30/53 über die Preise bei öffentlichen Aufträgen“ und zu den „Leitsätzen für die Preisermittlung auf Grund von Selbstkosten“ ist bereits seit Jahrzehnten in allen Bereichen der öffentlichen Verwaltung unentbehrlich. Ursprünglich haben Prof. Dr. Hans Michaelis und Carl Arthur Rhösa das Werk begründet. Im Jahr 1999 hat Dr. Horst Greiffenhagen die Herausgeberschaft übernommen, die er bis zu seinem Tode im Dezember 2016 ausgeübt hat.

Wenige Monate, bevor die Reform des öffentlichen Preisrechts erwartet wird, übernimmt nun Dr. Marc Pauka das vierbändige Werk. Er ist Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei HFK Rechtsanwälte LLP in Frankfurt am Main und auf die Rechtsberatung im Zusammenhang mit öffentlichen Aufträgen spezialisiert. Dr. Pauka berät vor allem im Vergaberecht, EU-Beihilferecht sowie im öffentlichen Preisrecht.

Der vierbändige Loseblatt-Kommentar stellt ein Standardwerk zum öffentlichen Preisrecht dar. Durch ausführliche, praxisorientierte Kommentierungen, durch eine vollständige Textsammlung sowie durch eine aktuelle Rechtsprechungssammlung bietet er einen umfassenden Überblick über das öffentliche Antrags- und Beschaffungswesen in der Bundesrepublik Deutschland.

Wie bereits der damalige Bundesminister für Wirtschaft, Dr. Ludwig Erhard, in seinem Geleitwort zum Erscheinen des Kommentars 1954 hervorgehobenen hat, ist das Werk vom Ziel des Preisrechts geprägt, den Grundsatz des Wettbewerbs im öffentlichen Auftragswesen ebenso durchzusetzen, wie dies im privaten Auftragsbereich der Fall ist. „Diesem Ziel haben sich die Herausgeber des Michaelis/Rhösa von Anfang verschrieben. Es wird auch zukünftig oberste Leitlinie des Kommentares sein“, betont der neue Herausgeber Dr. Marc Pauka. „Das Werk soll auch nach der erwarteten Reform des öffentlichen Preisrechts das Bewährte bewahren und sich gleichzeitig den modernen Anforderungen an einen Praxiskommentar stellen können. Dazu gehört neben dem hohen Niveau der umfassenden Kommentierung mittelfristig auch die Digitalisierung des Werkes.“

Kunst und Kulinarik in der Kanzlei: Ausstellung Metall² bei HFK

„Vom Inneren ins Äussere“ ist kurz beschrieben der Ansatz von Stahlbildhauer Karl Menzen für seine schwingenden und tanzenden Werke. Seine Skulpturen scheinen die natürliche Schwere und Härte des Materials zu verlieren. Anreiz für die interessierten Gäste des ersten HFK Salons auch Parallelen zum juristischen Alltag zu suchen – die HFK Rechtsanwälte sind besonders auf Fragen des Baurechts spezialisiert. Menzens Werke bieten jedenfalls reichlich Inspiration und alleine schon für das Auge eine aussergewöhnliche Ästhetik, die in den großzügigen Räumen von HFK hervorragend inszeniert ist.

Gastgeber und Rechtsanwalt Ernst Wilhelm, Leiter des Berliner Büros von HFK, brachte Kunst und Künstler in die Knesebeckstrasse und schafft damit eine einzigartige Verbindung von Skulpturen-Galerie und Kanzleiarchitektur. Kunsthistorikerin Dr. Annette Seeler gab eine interessante Einführung zu dem Schaffen von Karl Menzen und seiner Stahlkunst.

Kulinarisch setzte sich das Thema des Abends Metall² auch am Buffet fort. Küchenmeister Thomas Vetter von der Sardinen-Bar kreierte köstliche Variationen von verschiedenen Sardinen, direkt aus der Fischkonserve. Vetters Gourmet-Dosen kommen allerdings meist aus kleinen Familienbetrieben in der Bretagne und haben höchste Qualität. Entsprechend begeistert waren die HFK-Gäste, unter ihnen Manfred Rettig, ehemaliger Chef der Stiftung Berliner Schloss, sowie viele namhafte Vertreter der Berliner Architekten-, Bau- und Immobilienbranche. Gemeinsam mit dem Künstler Karl Menzen und Ernst Wilhelm bot sich allen ein genußvoller, inspirierender und anregender Abend.

HFK Salon ist eine Veranstaltungsreihe, die sich mit den unterschiedlichsten Themen aus den Bereichen, Kunst, Kultur, Politik und Lebensart beschäftigt.

Baubranche erwartet 2018 ein starkes Jahr in Berlin

Der Bauboom wird anhalten. Die Auftragsbücher sind voll. Die Preise steigen stetig weiter und die Baubranche verzeichnet nach langer Zeit erstmals wieder Vollbeschäftigung. Besser kann die Entwicklung kaum sein.

Rechtlich wird es allerdings Änderungen geben, denn ab Januar 2018 gilt ein in Teilen neues Bauvertragsrecht. Das hätte etwas Gutes werden können, wenn nicht bis in die letzte Lesung hinein alle möglichen Lobbyisten und andere Interessensvertreter, ohne Abstimmung untereinander, daran herumgefrickelt hätten.

Gut Gewolltes ist zum Teil handwerklich schlecht gelungen, so dass der beabsichtigte Vorteil nicht eintreten wird. Als Beispiel sei der neue § 650p BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) genannt, der das Unwesen der kostenlosen Akquiseplanung der Architekten verhindern soll und sich jetzt in Verbindung mit einem Sonderkündigungsrecht eher als nachteiliger Bumerang für die Planer erweisen kann.

Bei aller angebrachten Kritik ist es trotzdem prinzipiell begrüßenswert, dass spezielle bauvertragliche Regelungen in das BGB aufgenommen wurden, was bislang nicht der Fall war. Herzstück der Reform ist das neu und erstmals in das BGB implementierte Anordnungsrecht des Bestellers. Das gab es in der VoB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) schon lange, im BGB dagegen nicht. Zum Teil ist das Anordnungsrecht gelungen, zum Teil nicht. Auf jeden Fall kommt auf die Rechtsprechung im Rahmen der Entscheidung von Auslegungsstreitigkeiten noch viel Arbeit zu.

Für uns Anwälte bedeutet dies erheblich mehr Aufwand, sowohl für die Vertragsgestaltung, als auch bei Gericht im Rahmen der Auslegung des neuen Gesetzes. Solche Hürden bremsen eher und beschleunigen nicht die Verfahren. Es wird deshalb spannend wie sich das in dem starken Baujahr 2018 in der Praxis auswirken wird. Mehr denn je ist daher die eigenverantwortliche, außergerichtliche Streitlösung gefragt.

Von Baurechtsexperten Ernst Wilhelm, HFK Rechtsanwälte, www.hfk.de

Dieser Beitrag erscheint auch im Wirtschaftsmagazin BerlinBoxx.

Ist die Mietpreisbremse verfassungswidrig? Hintergrund von Dr. Sebastian Conrad

Nach der Auffassung des Landgerichts Berlin ist der wesentliche Teil der als Mietpreisbremse bekannt gewordenen Vorschriften des Mietrechtsnovellierungsgesetzes aus dem Jahre 2015 wegen eines Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verfassungswidrig. § 556d Abs. 1 BGB, die Kernnorm der Mietpreisbremse, sieht vor, dass die Miete, die beim Neuabschluss von Mietverträgen über Wohnraum vereinbart wird, die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Der Gesetzgeber hatte damit erstmals in die Vereinbarung der Miethöhe bei Mietbeginn eingegriffen. Zuvor galt die Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich für Mieterhöhungen in einem bestehenden Mietverhältnis.

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hält diese Regelung für nicht mit dem Grundgesetz vereinbar, wie aus einem Hinweisbeschluss der Kammer vom 14. September 2017 (Gz. 67 S 149/17) hervorgeht. Mit Blick auf das Grundrecht auf Gleichbehandlung (Art. 3 Abs. 1 GG) sieht es die Kammer bereits für bedenklich an, dass die Mietpreisbremse nur dann anwendbar ist, wenn dies die jeweilige Landesregierung für ein Gebiet mit einem angespanntem Wohnungsmarkt durch eine Rechtsverordnung bestimmt hat. Maßgeblich für die Geltung der Mietpreisbremse ist also nicht nur die tatsächliche Marktsituation, sondern darüber hinaus eine politische Entscheidung des jeweiligen Verordnungsgebers. Das erachtet das Landgericht mit Blick auf die Gleichbehandlung der Vermieter als kritisch, freilich ohne abschließend dazu Stellung zu nehmen. Einen tatsächlichen Verfassungsverstoß hat das Landgericht allerdings darin erblickt, dass die Mietpreisbremse auf die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nimmt und dadurch die Höhe der Neumieten zwingend an das jeweilige örtliche Mietniveau koppelt. Dadurch würden Vermieter in Städten mit einem eher niedrigen Mietniveau im Vergleich zu Vermietern in Städten mit eher hohen Mieten in unzulässiger Weise benachteiligt, weil sich daraus eine erhebliche Spreizung der zulässigen Neumieten ergebe. Für diese Benachteiligung gebe es auch keinen rechtfertigenden Grund, da nicht erkennbar sei, dass das Einkommensniveau derjenigen Bevölkerungsschichten, deren Schutz der Gesetzgeber mit der Mietpreisbremse bezwecke, in einem vergleichbaren Maße unterschiedlich ausfalle. Warum beispielsweise neu vereinbarte Mieten in München deutlich höher ausfallen dürfen als in Berlin, vermochte dem Gericht nicht einzuleuchten. Einen weiteren Verfassungsverstoß erblickt das Gericht darin, dass die Mietpreisbremse gemäß § 556e Abs. 1 BGB dann nicht gilt, wenn die Wohnung bereits zuvor zu einem Preis vermietet wurde, der oberhalb des nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstpreises lag. Dies kann aus Sicht des Gerichts ebenfalls nicht gerechtfertigt werden, da die Regelung diejenigen Vermieter begünstige, die bereits vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse die am Markt erzielbare Miete möglichst weit ausgeschöpft hätten und damit in besonderem Maße zu einer Anspannung des betroffenen Wohnungsmarktes beigetragen hätten. Auch hierfür sah das Gericht keine Rechtfertigung, schon weil es kein schutzwürdiges Vertrauen der Vermieter darauf gebe, bei einer Neuvermietung eine Miete zu vereinbaren, die in ihrer Höhe der zuvor vereinbarten Miete entspreche.

In dem konkreten Rechtsstreit kam es am Ende auf diese Fragen nicht mehr an, so dass die Erwägungen des Landgerichts das Stadium des Hinweisbeschlusses nicht verlassen haben. Insbesondere war keine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse einzuholen. Da die Zivilkammer 67 nach der Geschäftsverteilung des Landgerichts Berlin laufend mit Berufungen in mietrechtlichen Streitigkeiten befasst ist, dürfte es allerdings wohl nur eine Frage der Zeit sein, bis sich die Kammer erneut mit der Mietpreisbremse befassen und die Frage nach ihrer Verfassungsmäßigkeit dann gemäß Art. 100 Abs. 1 GG dem Bundesverfassungsgericht vorlegen wird.

Dr. Sebastian Conrad ist Rechtsanwalt bei HFK Rechtsanwälte in Berlin, www.hfk.de