BGH: Kein Ersatz fiktiver Mängelbeseitigungskosten beim Werkvertrag

Eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs bringt Veränderungen für die Berechnung des Schadensersatzes beim Werkvertrag. Bislang galt: Hat der Unternehmer ein mangelhaftes Werk erstellt, kann der Besteller abgesehen von den weiteren Mängelrechten wie Nacherfüllung, Rücktritt und Minderung auch Schadensersatz verlangen. Den zu ersetzenden Schaden konnte er nach der bislang herrschenden Auffassung anhand derjenigen Kosten berechnen, die für die Beseitigung des Mangels entstehen – unabhängig davon, ob er den Mangel tatsächlich beheben lässt oder aber das Werk mangelhaft belässt und beispielsweise veräußert.

 

Mit einem aktuellen Urteil vom 22. Februar 2018, Az. VII ZR 46/17, hat der Bundesgerichtshof diese Sichtweise aufgegeben. Künftig ist Folgendes zu beachten: Beseitigt der Besteller den Mangel nicht, kann er den Schaden nicht mehr anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten berechnen. Stattdessen ist ein Vergleich anzustellen, welchen Wert das Werk mit und ohne den Mangel hat; die Differenz stellt den Schaden des Bestellers dar. Maßgeblich für diese Betrachtung ist die zwischen den Parteien vereinbarte Vergütung für das mangelfreie Werk. Sie bildet die Obergrenze des Schadensanspruchs. Lässt der Besteller das Werk allerdings tatsächlich reparieren, kann er weiterhin die tatsächlichen Reparaturkosten als Schaden geltend machen, wobei er auch das Recht hat, einen Vorschuss für die voraussichtlich entstehenden Kosten zu verlangen. Betrifft der Mangel ein Bauwerk, stehen diese Rechte dem Besteller auch gegenüber dem Architekten zu, wenn dessen Planungs- oder Überwachungsfehler den Mangel des Bauwerks verursacht haben.

 

Der Bundesgerichtshof begründet die Entscheidung damit, welche Vermögensnachteile der Besteller durch das mangelhafte Werk erleidet. Danach tritt ein Vermögensverlust in Höhe der Mängelbeseitigungskosten erst dann ein, wenn der Mangel tatsächlich behoben wird. Solange das nicht geschieht, ist der Besteller nur insoweit in seinem Vermögen beeinträchtigt, wie das mangelhafte Werk hinter der geschuldeten Leistung zurückbleibt, also das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gestört ist. Diese Erkenntnis setzt der Bundesgerichtshof nun konsequent bei der Schadensberechnung um.

 

Von Dr. Sebastian Conrad, HFK Rechtsanwälte, www.hfk.de

HOAI auf dem europarechtlichen Prüfstand

Von Thomas J. Michalczyk, HFK Rechtsanwälte.

Die Europäische Kommission hat am 23.06.2017 Klage gegen die Bundesrepublik Deutschland eingereicht mit dem Ziel, feststellen zu lassen, dass die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) nicht europarechtskonform ist. Nach Auffassung der Kommission stellt das System von Mindest- und Höchstpreisen für Leistungen von Architekten und Ingenieuren eine Beschränkung der europarechtlich verankerten grenzüberschreitenden Niederlassungsfreiheit dar. Die preisrechtliche Bindung der HOAI erschwere es Architekten und Ingenieuren aus dem EU-Ausland, sich in Deutschland niederzulassen, weil sie gehindert sind, ihre Leistungen außerhalb des zugelassenen Preisrahmens anzubieten und mit etablierten Anbietern in Wettbewerb zu treten. Sie würden daran gehindert, Leistungen gleicher Qualität zu niedrigeren Preisen und Leistungen höherer Qualität zu höheren Preisen zu erbringen.

Diese Beschränkungen sollen nach dem Willen der Kommission zukünftig entfallen. Daher hat die Europäische Kommission im Jahr 2015 das Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland eingeleitet. In diesem Verfahren hat die Bundesregierung die mit den zuständigen Berufsverbänden abgestimmte Auffassung vertreten, diese Beschränkung sei gerechtfertigt. Insbesondere die Mindestsätze seien erforderlich, um einen für die Planungsqualität schädlichen Preiswettbewerb zu dämpfen. Die Europäische Kommission folgt dieser Argumentation nicht und hat daher nunmehr die Klage eingereicht. Derzeit wird mit einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes Ende des Jahres 2018/Anfang 2019 gerechnet.

Fällt die Wertgrenze für Nichtzulassungsbeschwerden?

Von Dr. Sebastian Conrad, HFK Rechtsanwälte.

§ 26 Nr. 8 EGZPO sieht in der derzeit geltenden Fassung vor, dass die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision in Zivilsachen i. d. R. nur zulässig ist, wenn der Beschwerdewert 20.000 Euro übersteigt. Die Regelung ist bis zum 30. Juni 2018 befristet. Eine Verlängerung ist angesichts der gegenwärtigen politischen Situation auf Bundesebene nicht abzusehen. Fällt die Wertgrenze, könnte die Zahl der Nichtzulassungsbeschwerden, die vor den Bundesgerichtshof gebracht werden, sprunghaft ansteigen. Manche Stimmen warnen bereits vor einer massiven Überlastung des Bundesgerichtshofs. Gleichzeitig darf aber nicht übersehen werden, dass die Wertgrenze für Nichtzulassungsbeschwerden einen systemwidrigen Fremdkörper im Zivilprozessrecht darstellt. Seit der ZPO-Reform des Jahres 2001 findet die Revision nur noch statt, wenn sie wegen grundsätzlicher Bedeutung, zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen wird (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Fragen der Entscheidungsrichtigkeit im Einzelfall spielen dafür nur noch eine untergeordnete Rolle. Im Vordergrund stehen vielmehr Belange der Allgemeinheit. Der Wegfall der Wertgrenze, die ohnehin ursprünglich nur als eine Übergangsregelung bis zum Ende des Jahres 2006 gedacht war, vom Gesetzgeber aber immer wieder verlängert wurde, wäre daher nur folgerichtig.

Baurecht: § 642 BGB umfasst nur Mehrkosten, die während des Annahmeverzugs entstanden sind

Mit Urteil vom 26. Oktober 2017 – VII ZR 16/17 hat der Bundesgerichtshof einen seit Jahren bestehenden Meinungsstreit über den Anwendungsbereich des § 642 BGB zu Lasten der Unternehmer entschieden. Danach gilt: § 642 BGB umfasst nur Mehrkosten, die während des Annahmeverzuges entstanden sind. Für Mehrkosten, die erst nach Beendigung des Annahmeverzuges entstanden sind, kann somit keine Entschädigung auf der Grundlage von § 642 BGB verlangt werden. Die Entscheidung ist für die Baupraxis von erheblicher Bedeutung. Führt beispielsweise ein Annahmeverzug des Auftraggebers, der im Sommer bereits beendet ist, dazu, dass ursprünglich für den Herbst vorgesehene Arbeiten mit erhöhtem Aufwand im Winter durchgeführt werden müssen, so entsteht der Mehraufwand zwar als Folge des Annahmeverzugs, aber eben erst nach seinem Ende. Diese Fälle wurden nach früher vertretener Sichtweise von § 642 BGB erfasst. Nach der jetzt ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs bietet § 642 BGB keine Anspruchsgrundlage mehr für eine Entschädigung des Unternehmers. Gerade Mehrkosten auf Grund von Bauzeitennachträgen, die vielfach erst nach Beendigung der Behinderung und damit nach Beendigung des Annahmeverzuges entstehen, können nun nicht mehr auf der Grundlage von § 642 BGB kompensiert werden. Dem Unternehmer bleiben damit meist nur noch Schadensersatzansprüche nach § 6 Nr. 6 Satz 1 VOB/B oder nach § 280 Abs. 1, § 286 BGB, Mehrvergütungsansprüche im Falle einer Anordnung und der Anspruch auf Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage. Ob deren jeweilige Voraussetzungen vorliegen, hängt aber stets von den Umständen des Einzelfalls ab.

Von Ernst Wilhelm

Liberale Immobilienrunde vor der Bundestagswahl

Alexander Graf Lambsdorff und Ernst Wilhelm, HFK Rechtsanwälte und Vorstand der Liberalen Immobilienrunde

Zu Beginn der heißen Phase im Wahlkampf zur Bundestagswahl war Alexander Graf Lambsdorff, Vizepräsident des Europäischen Parlaments und Mitglied des Präsidiums der FDP, Gast der Liberalen Immobilienrunde. In der Deutschen Parlamentarischen Gesellschaft erklärte der Spitzenpolitiker der FDP in Berlin die Politik seiner Partei. Ziel der FDP seien unter anderem steuerliche Erleichterungen bei dem Erwerb von Wohneigentum, sollte es zu einer Regierungsbeteiligung kommen. Graf Lambsdorff gab zudem interessante Hintergründe zur außenpolitischen Lage. Die Liberale Immobilienrunde bietet regelmässig hochrangigen Vertretern des Bau- und Immobilienbereichs eine Plattform für Austausch und Kontakte.

Liberale Immobilienrunde in den Räumen der Parlamentarischen Gesellschaft in Berlin
Ernst Wilhelm, HFK Rechtsanwälte und Vorstand der Liberalen Immobilienrunde mit Frank Schmeichel, Verleger (li.)und Thomas Klein, baurechtaktuell.de (re.) / Fotos: Dirk Lässig

HFK Rechtsanwälte sind Deutschlands beste Anwälte 2017

    

Im Rahmen eines aktuellen Ratings „DEUTSCHLANDS BESTE ANWÄLTE 2017“ wurden die HFK Rechtsanwälte Horst Franke, Bernd Knipp und Ernst Wilhelm von Handelsblatt und dem US-Verlag Best Lawyers zu Deutschlands besten Anwälten 2017 im Rechtsgebiet Baurecht gekürt.

Die HFK Anwälte sehen darin eine große Bestätigung ihrer Arbeit und der besonderen Art und Weise der gesamten HFK Kanzlei sehr praxisnah Lösungen zu finden. Hoher persönlicher Einsatz und eine enge Bindung an die Mandanten zeichnen die HFK Rechtsanwälte schon immer aus und sind die Grundlage für erfolgreiche Rechtsberatung bei anspruchsvollsten und schwierigsten Projekten, die wegen ihrer Bedeutung oft auch im Fokus der Öffentlichkeit stehen. Spezialisiert ist die Kanzlei dabei unter anderem auf die baubegleitende Rechtsberatung, ein originäres HFK Produkt, das Konflikte und Probleme bereits im Vorfeld vermeidet. HFK Anwälte arbeiten flächendeckend von verschiedenen Standorten in allen deutschen Regionen.

www.hfk.de

 

Vorkaufsrecht der Bezirke ist rechtlich angreifbar

Das Städtebaurecht räumt Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht an Grundstücken ein, das dazu dienen soll, städtebauliche Ziele besser umsetzen zu können. Die Berliner Landespolitik hat dieses Recht bereits vor einiger Zeit als Mittel entdeckt, um Milieuschutzgebiete vor politisch unerwünschten Veränderungen zu bewahren. Besondere Brisanz hat das deshalb, weil das Vorkaufsrecht, anders als im Bürgerlichen Recht, nicht zwingend an den vertraglich vereinbarten Kaufpreis geknüpft ist. Vielmehr verschafft das Baugesetzbuch der Gemeinde die Möglichkeit, das Grundstück zu dem gutachterlich zu ermittelnden Verkehrswert zu erwerben. Dem Verkäufer bleibt in einer solchen Situation häufig nur noch die Möglichkeit vom Kauf zurückzutreten, will er das für ihn schlechte Geschäft vermeiden. Gerichtliches Vorgehen kann hier Erfolg haben, wie eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin zeigt. Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg wollte mit einem Vorkaufsrecht verhindern, dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) mehrere Wohnhäuser in einem Milieuschutzgebiet an einen Privateigentümer verkauft. Nach der Entscheidung des Bezirks sollte die Gewobag, die kaufen sollte, für das Grundstück den unter dem Kaufpreis liegenden Verkehrswert bezahlen. Vor dem Landgericht Berlin hatte der Bezirk damit keinen Erfolg: Nicht nur die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst, sondern auch die Herabsetzung des Kaufpreises sind an enge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Insbesondere muss der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert erkennbar und deutlich überschreiten. Daran fehlte es hier. Auch wenn das letzte Wort voraussichtlich erst in einer höheren Instanz gesprochen wird, so verdeutlicht die Entscheidung des Landgerichts dennoch die hohen Hürden, mit denen das Vorkaufsrecht verbunden ist.

Von Ernst Wilhelm, Jurist bei HFK Rechtsanwälte in Berlin, www.hfk.de

Lesen Sie dazu mehr in der kommenden Ausgabe der BerlinBoxx, www.berlinboxx.de

Energieeffizientes Bauen lohnt sich, ist aber rechtlich komplex

Energiesparendes Bauen ist technisch anspruchsvoll. Es erfordert eine durchdachte Planung, die Beteiligung zahlreicher Spezialisten und den Einsatz innovativer Methoden. Mit den gestiegenen  technischen Herausforderungen steigt die rechtliche Komplexität.

Die Anforderungen der Energieeinsparverordnung an Neubauten sind längst im juristischen Alltag angekommen. Das betrifft nicht nur die Nachweise, die der Bauherr mit dem Bauantrag vorzulegen hat. Auch bei der Gestaltung der Vertragsverhältnisse muss die Energieeffizienz bedacht werden, um spätere Auseinandersetzungen über mögliche bauliche Defizite zu vermeiden. Bauherren sind daher gut beraten, von Anfang an klare Verantwortlichkeiten zu vereinbaren und einzuhaltende Standards vorzugeben. Neue Impulse wird das geplante Gebäudeenergiegesetz bringen, mit dem nach dem Scheitern im Koalitionsausschuss allerdings erst in der nächsten Legislaturperiode zu rechnen ist.

Vielschichtige Rechtsfragen wirft auch die energetische Sanierung bestehender Gebäude auf. Vorgaben des Wärmeschutzes lassen sich häufig nur schwer unter Beibehaltung der ursprünglichen Gebäudedimensionen verwirklichen, so dass beispielsweise die nachträgliche Dämmung von Dach und Fassade die baurechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens beeinträchtigen kann. Berlin hat hierfür einige Erleichterungen geschaffen: So privilegiert die Anfang 2017 in Kraft getretene Novellierung der Bauordnung für Berlin bestimmte Vorbauten, die zum Zwecke der Energieeinsparung angebracht werden, bei der Berechnung notwendiger Abstandsflächen. Zudem erlaubt das Berliner Nachbarrechtsgesetz sogar einen Überbau des Nachbargrundstücks, wenn ein Bestandsgebäude nachträglich gedämmt werden soll. Durch eine vorausschauende fachliche und rechtliche Begleitung können derartige Spielräume genutzt und mögliche Konflikte bewältigt werden.

Von Ernst Wilhelm, Jurist bei HFK Rechtsanwälte in Berlin, www.hfk.de

Neues Bauvertragsrecht: Expertengespräch mit Ernst Wilhelm

Der Bundestag hat das neue Gesetz zum Bauvertragsrecht verabschiedet. Geregelt werden ab dem 1. Januar 2018 unter anderem ein Widerrufsrecht, Pflicht zur Baubeschreibung, Festlegung der Bauzeit, Abschlagszahlungen und Nachweise. Zu den Änderungen und Folgen unser Expertengespräch mit Rechtsanwalt Ernst Wilhelm von HFK Rechtsanwälte in Berlin.

                

Herr Wilhelm, Sie sind ein erfahrener Anwalt für Baurecht, war eine gesetzliche neue Regelung des Bauvertragsrechtes überhaupt notwendig?

Darüber lässt sich lange streiten. Neben den bisherigen werkvertraglichen Bestimmungen des BGB gibt es seit fast 100 Jahren die Verdingungsordnung für Bauleistungen, VOB/ B, die in relativ ausgewogener Weise speziell auf die Rechte und Pflichten der Bauvertragsparteien eingeht. Zu begrüßen ist allerdings die Aufnahme von Verbraucherschutzregelungen beim Bauvertrag und die Neuregelung des Architekten- und Ingenieurvertrages.

Meinen Sie, dass die Streitigkeiten am Bau durch die neuen Regelungen abnehmen werden?

Wohl kaum. Hauptursache aller Streitigkeiten am Bau ist eine mangelhafte Leistungsbeschreibung. Im Verbraucherbauvertrag ist nun die Pflicht vorgegeben, eine Leistungsbeschreibung zu erstellen. In welcher Tiefe und Genauigkeit die Leistungsbeschreibung jedoch erstellt werden muss, ist nicht näher geregelt.

Das nach der VOB/B, die bei fast allen Nichtverbraucherbauverträgen Anwendung findet, ausgestaltete Anordnungsrecht des Bauherrn wurde als unausgewogen und nachteilhaft für den Unternehmer angesehen. Das neue Bauvertragsrecht hat das Anordnungsrecht zugunsten des Bestellers übernommen, allerdings in den Folgen abgemildert, vor allen Dingen was die finanzielle Vorleistung angeht. Komplettiert wird das Ganze durch neu geschaffene einstweilige Verfügungsverfahren (Schnellverfahren) vor eigens neu gegründeten Spezialbaukammern, die schnell Streitfragen klären sollen.

Wo sehen Sie zusätzlichen Zündstoff, der bisher nicht Gegenstand baurechtlicher Streitigkeiten war?

Bei streitigen Nachträgen kann der Unternehmer 80% der streitigen Vergütung für den Nachtrag vor Ausführung verlangen. Das war bisher nicht der Fall. Diese Regelung, die eigentlich als wohlmeinende Regelung gegenüber den Unternehmen gedacht war, trifft auch Generalunternehmer hart, die sich ihrerseits entsprechenden Ansprüchen der Nachunternehmer ausgesetzt sehen. Erfahrungsgemäß sind Nachträge der Höhe nach, wenn sie gestellt werden, immer zu hoch, sodass 80% im Regelfall auch schon zu viel bei einer streitigen Höhe sein dürften. Es ist zu vermuten, dass mit dieser Regelung erheblicher Missbrauch betrieben wird.

Was ist an den Neuerungen gut?

Baustreitigkeiten vor den staatlichen Gerichten dauerten bisher viel zu lange und waren zum Teil nicht mehr justiziabel. Durch das einstweilige Verfügungsverfahren vor neu geschaffenen Spezialkammern besteht nun die begrüßenswerte Möglichkeit in relativ kurzer Zeit streitige Einzelaspekte, wie etwa bestimmte streitige Nachtragsansprüche, schnell zu klären. Das hilft, Konflikte rechtzeitig zu entschärfen.