Baurecht: § 642 BGB umfasst nur Mehrkosten, die während des Annahmeverzugs entstanden sind

Mit Urteil vom 26. Oktober 2017 – VII ZR 16/17 hat der Bundesgerichtshof einen seit Jahren bestehenden Meinungsstreit über den Anwendungsbereich des § 642 BGB zu Lasten der Unternehmer entschieden. Danach gilt: § 642 BGB umfasst nur Mehrkosten, die während des Annahmeverzuges entstanden sind. Für Mehrkosten, die erst nach Beendigung des Annahmeverzuges entstanden sind, kann somit keine Entschädigung auf der Grundlage von § 642 BGB verlangt werden. Die Entscheidung ist für die Baupraxis von erheblicher Bedeutung. Führt beispielsweise ein Annahmeverzug des Auftraggebers, der im Sommer bereits beendet ist, dazu, dass ursprünglich für den Herbst vorgesehene Arbeiten mit erhöhtem Aufwand im Winter durchgeführt werden müssen, so entsteht der Mehraufwand zwar als Folge des Annahmeverzugs, aber eben erst nach seinem Ende. Diese Fälle wurden nach früher vertretener Sichtweise von § 642 BGB erfasst. Nach der jetzt ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs bietet § 642 BGB keine Anspruchsgrundlage mehr für eine Entschädigung des Unternehmers. Gerade Mehrkosten auf Grund von Bauzeitennachträgen, die vielfach erst nach Beendigung der Behinderung und damit nach Beendigung des Annahmeverzuges entstehen, können nun nicht mehr auf der Grundlage von § 642 BGB kompensiert werden. Dem Unternehmer bleiben damit meist nur noch Schadensersatzansprüche nach § 6 Nr. 6 Satz 1 VOB/B oder nach § 280 Abs. 1, § 286 BGB, Mehrvergütungsansprüche im Falle einer Anordnung und der Anspruch auf Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage. Ob deren jeweilige Voraussetzungen vorliegen, hängt aber stets von den Umständen des Einzelfalls ab.

Von Ernst Wilhelm

Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen per se unwirksam

Mietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich abgeschlossen werden (§ 550 BGB). Diese für den sicheren Bestand langfristiger Mietverträge maßgebliche und nicht abdingbare Vorschrift schließt nach dem Urteil des BGH vom 27. September 2017 (XII ZR 114/16) zugleich aus, dass die Mietvertragsparteien eine wechselseitige Verpflichtung begründen können, etwaige   Schriftformmängel zu heilen, anstatt darauf die Kündigung zu stützen.

Mietverträge, die einen Schriftformmangel aufweisen, können somit jederzeit mit gesetzlicher Frist von jeder der Vertragsparteien gekündigt werden. Nur ausnahmsweise stehen Treu und Glauben einer solchen ordentlichen Kündigung entgegen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich – nicht unter Einhaltung des Regelung des § 550 BGB – getroffene Abrede, die ausschließlich für diese Mietvertragspartei vorteilhaft ist, allein deshalb, weil gegen die Schriftform verstoßen wurde, dazu nutzt, sich von einem ihr lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

Einmal mehr muss strengstens auf die Einhaltung der Schriftform geachtet werden – beim Abschluss von Mietverträgen und ihren Nachträgen ebenso wie bei der rechtlichen Due Diligence im Rahmen von Immobilientransaktionen.

Von Franz-Josef Koch

 

Verjährung droht für Rückforderung unzulässiger Bearbeitungsgebühren bei Unternehmerdarlehen

In zwei Entscheidungen (XI ZR 348/13 und XI ZR 17/14) vom 28. Oktober 2014 erklärte der BGH Bearbeitungsgebühren in Verbraucherdarlehen für unzulässig.

Diese Rechtsprechung dehnt der BGH in zwei weiteren Entscheidungen vom 04. Juli 2017 (XI ZR 562/15 und XI ZR 233/16) auf die Fälle aus, in denen der Darlehensnehmer kein Verbraucher, sondern ein Unternehmer ist.

Formularvertraglich (d.h. wenn die Regelung nicht individuell zwischen dem Unternehmen und dem Kreditinstitut verhandelt wurde) erhobene, laufzeitunabhängige „Bearbeitungsentgelte“ bzw. „Bearbeitungsgebühren“ für den Vertragsschluss sind demnach unwirksam und müssen seitens der Banken auf Verlangen zurück bezahlt werden.

Doch Vorsicht, Eile kann geboten sein, denn die Verjährung möglicher Ansprüche tritt drei Jahre nach Vertragsschluss zum Jahresende eine (BGH, Urteil vom 28. Oktober 2014, AZ: XI ZR 348/13). Das bedeutet, Unternehmer zu Unrecht erhobene Kreditbearbeitungsgebühren (zzgl. der aufgelaufenen Zinsen) für seit dem 1. Januar 2014 geschlossene Darlehensvertrag zurück verlangen können.

Betreffend Vertragsschlüsse des Jahres 2014 tritt allerdings zum 31.12.2017 Verjährung ein. Insofern ist Eile geboten!

Von Franz-Josef Koch

 

 

 

 

Preisrechtskommentar von Michaelis/Rhösa hat mit Dr. Marc Pauka neuen Herausgeber

Heidelberg/Frankfurt. Der Kommentar „Preisbildung bei öffentlichen Aufträgen“ hat einen neuen Herausgeber: Dr. Marc Pauka übernimmt das renommierte Werk zum öffentlichen Preisrecht, das in der Verlagsgruppe Hüthig Jehle Rehm GmbH unter der Verlagsmarke r. v. decker erscheint.

Dr. Marc Pauka

Die Loseblattsammlung zur „Verordnung PR Nr. 30/53 über die Preise bei öffentlichen Aufträgen“ und zu den „Leitsätzen für die Preisermittlung auf Grund von Selbstkosten“ ist bereits seit Jahrzehnten in allen Bereichen der öffentlichen Verwaltung unentbehrlich. Ursprünglich haben Prof. Dr. Hans Michaelis und Carl Arthur Rhösa das Werk begründet. Im Jahr 1999 hat Dr. Horst Greiffenhagen die Herausgeberschaft übernommen, die er bis zu seinem Tode im Dezember 2016 ausgeübt hat.

Wenige Monate, bevor die Reform des öffentlichen Preisrechts erwartet wird, übernimmt nun Dr. Marc Pauka das vierbändige Werk. Er ist Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei HFK Rechtsanwälte LLP in Frankfurt am Main und auf die Rechtsberatung im Zusammenhang mit öffentlichen Aufträgen spezialisiert. Dr. Pauka berät vor allem im Vergaberecht, EU-Beihilferecht sowie im öffentlichen Preisrecht.

Der vierbändige Loseblatt-Kommentar stellt ein Standardwerk zum öffentlichen Preisrecht dar. Durch ausführliche, praxisorientierte Kommentierungen, durch eine vollständige Textsammlung sowie durch eine aktuelle Rechtsprechungssammlung bietet er einen umfassenden Überblick über das öffentliche Antrags- und Beschaffungswesen in der Bundesrepublik Deutschland.

Wie bereits der damalige Bundesminister für Wirtschaft, Dr. Ludwig Erhard, in seinem Geleitwort zum Erscheinen des Kommentars 1954 hervorgehobenen hat, ist das Werk vom Ziel des Preisrechts geprägt, den Grundsatz des Wettbewerbs im öffentlichen Auftragswesen ebenso durchzusetzen, wie dies im privaten Auftragsbereich der Fall ist. „Diesem Ziel haben sich die Herausgeber des Michaelis/Rhösa von Anfang verschrieben. Es wird auch zukünftig oberste Leitlinie des Kommentares sein“, betont der neue Herausgeber Dr. Marc Pauka. „Das Werk soll auch nach der erwarteten Reform des öffentlichen Preisrechts das Bewährte bewahren und sich gleichzeitig den modernen Anforderungen an einen Praxiskommentar stellen können. Dazu gehört neben dem hohen Niveau der umfassenden Kommentierung mittelfristig auch die Digitalisierung des Werkes.“