Ist die Mietpreisbremse verfassungswidrig? Hintergrund von Dr. Sebastian Conrad

Nach der Auffassung des Landgerichts Berlin ist der wesentliche Teil der als Mietpreisbremse bekannt gewordenen Vorschriften des Mietrechtsnovellierungsgesetzes aus dem Jahre 2015 wegen eines Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verfassungswidrig. § 556d Abs. 1 BGB, die Kernnorm der Mietpreisbremse, sieht vor, dass die Miete, die beim Neuabschluss von Mietverträgen über Wohnraum vereinbart wird, die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Der Gesetzgeber hatte damit erstmals in die Vereinbarung der Miethöhe bei Mietbeginn eingegriffen. Zuvor galt die Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich für Mieterhöhungen in einem bestehenden Mietverhältnis.

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hält diese Regelung für nicht mit dem Grundgesetz vereinbar, wie aus einem Hinweisbeschluss der Kammer vom 14. September 2017 (Gz. 67 S 149/17) hervorgeht. Mit Blick auf das Grundrecht auf Gleichbehandlung (Art. 3 Abs. 1 GG) sieht es die Kammer bereits für bedenklich an, dass die Mietpreisbremse nur dann anwendbar ist, wenn dies die jeweilige Landesregierung für ein Gebiet mit einem angespanntem Wohnungsmarkt durch eine Rechtsverordnung bestimmt hat. Maßgeblich für die Geltung der Mietpreisbremse ist also nicht nur die tatsächliche Marktsituation, sondern darüber hinaus eine politische Entscheidung des jeweiligen Verordnungsgebers. Das erachtet das Landgericht mit Blick auf die Gleichbehandlung der Vermieter als kritisch, freilich ohne abschließend dazu Stellung zu nehmen. Einen tatsächlichen Verfassungsverstoß hat das Landgericht allerdings darin erblickt, dass die Mietpreisbremse auf die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nimmt und dadurch die Höhe der Neumieten zwingend an das jeweilige örtliche Mietniveau koppelt. Dadurch würden Vermieter in Städten mit einem eher niedrigen Mietniveau im Vergleich zu Vermietern in Städten mit eher hohen Mieten in unzulässiger Weise benachteiligt, weil sich daraus eine erhebliche Spreizung der zulässigen Neumieten ergebe. Für diese Benachteiligung gebe es auch keinen rechtfertigenden Grund, da nicht erkennbar sei, dass das Einkommensniveau derjenigen Bevölkerungsschichten, deren Schutz der Gesetzgeber mit der Mietpreisbremse bezwecke, in einem vergleichbaren Maße unterschiedlich ausfalle. Warum beispielsweise neu vereinbarte Mieten in München deutlich höher ausfallen dürfen als in Berlin, vermochte dem Gericht nicht einzuleuchten. Einen weiteren Verfassungsverstoß erblickt das Gericht darin, dass die Mietpreisbremse gemäß § 556e Abs. 1 BGB dann nicht gilt, wenn die Wohnung bereits zuvor zu einem Preis vermietet wurde, der oberhalb des nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstpreises lag. Dies kann aus Sicht des Gerichts ebenfalls nicht gerechtfertigt werden, da die Regelung diejenigen Vermieter begünstige, die bereits vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse die am Markt erzielbare Miete möglichst weit ausgeschöpft hätten und damit in besonderem Maße zu einer Anspannung des betroffenen Wohnungsmarktes beigetragen hätten. Auch hierfür sah das Gericht keine Rechtfertigung, schon weil es kein schutzwürdiges Vertrauen der Vermieter darauf gebe, bei einer Neuvermietung eine Miete zu vereinbaren, die in ihrer Höhe der zuvor vereinbarten Miete entspreche.

In dem konkreten Rechtsstreit kam es am Ende auf diese Fragen nicht mehr an, so dass die Erwägungen des Landgerichts das Stadium des Hinweisbeschlusses nicht verlassen haben. Insbesondere war keine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse einzuholen. Da die Zivilkammer 67 nach der Geschäftsverteilung des Landgerichts Berlin laufend mit Berufungen in mietrechtlichen Streitigkeiten befasst ist, dürfte es allerdings wohl nur eine Frage der Zeit sein, bis sich die Kammer erneut mit der Mietpreisbremse befassen und die Frage nach ihrer Verfassungsmäßigkeit dann gemäß Art. 100 Abs. 1 GG dem Bundesverfassungsgericht vorlegen wird.

Dr. Sebastian Conrad ist Rechtsanwalt bei HFK Rechtsanwälte in Berlin, www.hfk.de